провідний експерт з податкового обліку Експертус Головбух, канд. екон. наук, Київ
Багато сільгосппідприємств для здійснення своєї діяльності орендують земельні паї у фізичних осіб. Розглянемо, як оформити таку оренду, особливості сплати орендної плати, а також які податки при цьому утримувати і як відображають такі операції в бухобліку
Об’єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї) (ч. 3 ст. 2 Земельного кодексу України, ЗКУ).
До прав на земельні ділянки віднесено йправа на земельні частки (паї). Позаяк земельні ділянки і земельні частки (паї) виділені в окремі групи, облік їх оренди різний.
Як документально оформити оренду земельного паю
Що таке земельний пай? Це лише право вимагати виділити земельну ділянку в натурі із земель, що належали колективним сільгосппідприємствам.
Для виділення землі в натурі (на місцевості) потрібен сертифікат на земельний пай— це правовстановлюючий документ (п. 17 розд. Х ЗКУ). Утім сертифікат на земельний пай не встановлює права власності фізособи, а лише дає можливість одержати земельну частку на місцевості з отриманням права власності на землю.
Коли сторони договору оренди визначають розмір орендної плати за приватну землю, то досить часто «прив’язують» її до нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З’ясуємо, чи найкращий це варіант для сторін договору, а також чи має цей спосіб визначення орендної плати підводне каміння
З фізособою договір оренди земельного паю укладайте у письмовій формі. Типову форму договору оренди земельної частки (паю) затверджено наказом Держкомзему «Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю)» від 17.01.2000 № 5 (далі — Наказ № 5). За бажання можете завірити його у нотаріуса (ст. 14 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV; далі — Закону про оренду). Строк дії договору визначайте за згодою сторін (ст. 19 Закону про оренду). Але зважайте на максимальні та мінімальні строки оренди землі.
Увага: мінімальний розмір орендної плати за пай — 3% вартості земельної частки (паю).
У законі розмір орендної плати прив’язаний саме до того, про який домовилися сторони орендних відносин (ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України; ст. 21 Закону про оренду). Тобто орієнтуйтеся на мінімальний розмір плати у 3%. Якщо за договором орендна плата становитиме менше ніж 3% вартості паю, це не порушує прав сторін і не може бути підставою для розірвання договору.
Об’єкт оподаткування ПДФО визначайте з розміру орендної плати, встановленої у договорі, але не менше за мінімальну суму орендного платежу (пп. 170.1.1 Податкового кодексу України; ПК). А таким мінімальним розміром податківці вважають саме розмір, установлений Указом № 92, тобто 3% вартості паю.
Щоб податківці не визнали заниження податкового зобов’язання з ПДФО, встановіть у договорі розмір оренди не менший за 3% вартості орендованої земельної частки.
З наступного року має запрацювати новий фінансовий інструмент для кредитування сільгоспвиробників — аграрні ноти. Пояснимо, у чому відмінність між аграрними нотами та аграрними розписками, а також хто з аграріїв і в яких випадках може їх застосовувати
Облік ведіть за вартістю, зазначеною в договорі, за видами та якісними характеристиками земель (п. 8 НП(С)БО 14 «Оренда»). Підстава для зарахування об’єкта оренди на позабалансовий рахунок 01 — акт приймання-передачі, підписаний сторонами договору оренди.
І хоча типова форма договору оренди земельної частки не передбачає складання акта приймання-передачі, радимо все-таки скласти цей документ. Він підтвердить факт отримання паю у користування.
Суму орендної плати відображайте у складі витрат або на рахунку 23 «Виробництво», залежно від правил формування собівартості виробленої продукції.
До складу витрат суму орендної плати зараховуйте на підставі договору оренди й акта приймання-передачі. Якщо в договорі домовилися використовувати інший первинний документ для підтвердження розрахунків, складіть саме його.
Розмір орендної плати за оренду земельного паю включають до загального оподатковуваного доходу фізособи-орендодавця (пп. 164.2.5 ПКУ). Податковим агентом у цьому разі є орендар (пп. 170.1.1 ПКУ). Тобто аграрій-орендар зобов’язаний утримати ПДФО з доходу у вигляді орендної плати за земельний пай за ставкою 18%.
Базу оподаткування обчислюйте з розміру орендної плати, зазначеної у договорі оренди. Податок сплатіть у загальні строки, встановлені статтею 168 ПКУ.
Якщо орендну плату:
виплачуєте на картковий рахунок фізособи-орендодавця або отриманою з банку готівкою — сплатіть податок під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом;
виплачуєте готівкою із каси — протягом 3 банківських днів із дня, що настає за днем такого нарахування (виплати, надання);
нарахували, але не виплатили — не пізніше за 30 календарних днів місяця, що настає за місяцем нарахування доходу.
Орендну плату за земельний пай, а також суми утриманого і перерахованого ПДФО відображайте у додатку 4ДФ до податкового розрахунку з ознакою доходу «106».
Важко уявити сільгосппідприємство без готівкових розрахунків. Тому вкрай важливо чітко орієнтуватися в правилах і зважати на роз’яснення контролерів. Найзручніше це робити на прикладі робочих ситуацій, з якими вже стикнулися ваші колеги-бухгалтери. На вебінарі розберемо 10 основних кейсів та дамо відповідь на всі запитання, що пов’язані з готівковими та картковими розрахунками в агросфері
Оподаткування оренди земельних паїв військовим збором
Із суми орендної плати за земельну частку утримайте військовий збір за правилами, передбаченими для утримання ПДФО (п. 1.7 п. 16-1 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Ставка військового збору — 1,5%. Утриману суму відображайте також у розділі І додатку 4ДФ.
Договір оренди не передбачає виконання робіт чи надання послуг. Орендна плата — це не винагорода за виконання робіт (надання послуг) за цивільно-правовими договорами. Тому ЄСВ на орендну плату за земельну частку (пай) не нараховуйте.
натуральній — виникають податкові зобов’язання з ПДВ.
Базу оподаткування визначайте на основі договірної (контрактної) вартості товарів (послуг), але не нижче за (п. 188.1 ПКУ):
ціни придбання товарів (послуг) — якщо передаєте їх у вигляді орендної плати;
звичайні ціни — якщо орендну виплачуєте самостійно виготовленими товарами (послугами).
Оподаткування оренди земельних паїв єдиним податком
Коли землі фізособи орендує сільгосппідприємство — платник ЄП 4 групи, то земпай зараховують до об’єкта оподаткування єдиним податком (пп. 295.9.7 ПКУ).
Фізособи, які надають в оренду свої земельні паї єдинникам четвертої групи, звільнені від сплати земельного податку.
